各位考生們即將登上初級(jí)會(huì)計(jì)考試的戰(zhàn)場(chǎng),，你們準(zhǔn)備好了嗎,？祝愿大家旗開(kāi)得勝！小編已經(jīng)為大家準(zhǔn)備好了今天的每日一考點(diǎn),，趕緊來(lái)學(xué)吧,。

增值稅的特殊規(guī)定

一,、不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣

1.購(gòu)進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)

一般納稅人2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程,，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣,，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%,。

以直接購(gòu)買,、接受捐贈(zèng)、接受投資入股,、自建（不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目）以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn),，其進(jìn)項(xiàng)稅額均適用上述分2年抵扣的規(guī)定。

融資租入的不動(dòng)產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物,、構(gòu)筑物,，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。

2.租入的不動(dòng)產(chǎn)

一般納稅人租入的用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的不動(dòng)產(chǎn),，取得增值稅專用發(fā)票的,，其進(jìn)項(xiàng)稅額可以在當(dāng)期全額抵扣。

二,、銷售或者出租不動(dòng)產(chǎn)

1,、小規(guī)模納稅人

小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照5%的征收率征收增值稅,。

小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房）,，按照5%的征收率征收增值稅。

【解釋】個(gè)人出租住房,，應(yīng)納增值稅稅額=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%。

2.一般納稅人

一般納稅人轉(zhuǎn)讓或者出租2016年5月1日之后取得的不動(dòng)產(chǎn),，按照10%的稅率征收增值稅,。

一般納稅人轉(zhuǎn)讓或者出租其2016年4月30日之前取得的不動(dòng)產(chǎn)，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的,，按照5%的征收率征收增值稅,。

【解釋】納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納增值稅,；納稅人出租不動(dòng)產(chǎn),，按照“銷售服務(wù)-租賃服務(wù)”繳納增值稅。

三,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)

1.增值稅

（1）小規(guī)模納稅人

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（小規(guī)模納稅人）銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，按照5%的征收率征收增值稅。

（2）一般納稅人

①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的,，按照5%的征收率征收增值稅,。

②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額,。

【解釋】房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目,。

2.房產(chǎn)稅

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房,，在出售前，不征收房產(chǎn)稅,。

對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或者出租,、出借的商品房，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅,。

3.土地增值稅

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。

四,、個(gè)人出售住房

在“北上廣深”地區(qū),，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅,；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的,，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的,，免征增值稅,。

在“北上廣深”之外的地區(qū)，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,，按照5%的征收率全額繳納增值稅,；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅,。

土地增值稅

自2008年11月1日起,，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

印花稅

自2008年11月1日起,，對(duì)個(gè)人銷售或者購(gòu)買住房暫免征收印花稅,。

個(gè)人所得稅

個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得,，暫免征收個(gè)人所得稅,。

五、金融服務(wù)

1.應(yīng)當(dāng)征收增值稅的金融服務(wù)包括貸款服務(wù),、直接收費(fèi)金融服務(wù),、保險(xiǎn)服務(wù)和金融商品轉(zhuǎn)讓。存款利息，不征收增值稅,。

2.貸款服務(wù)

各種占用,、拆借資金取得的收入，包括金融商品持有期間（含到期）利息（保本收益,、報(bào)酬,、資金占用費(fèi)、補(bǔ)償金等）收入,、信用卡透支利息收入,、買入返售金融商品利息收入、融資融券收取的利息收入,，以及融資性售后回租,、押匯、罰息,、票據(jù)貼現(xiàn),、轉(zhuǎn)貸等業(yè)務(wù)取得的利息及利息性質(zhì)的收入，按照“貸款服務(wù)”繳納增值稅,。

以貨幣資金投資收取的固定利潤(rùn)或者保底利潤(rùn),，按照“貸款服務(wù)”繳納增值稅。

貸款服務(wù),，以提供貸款服務(wù)取得的全部利息及利息性質(zhì)的收入為銷售額,。

【解釋1】一般納稅人購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù),、餐飲服務(wù),、居民日常服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額,。

【解釋2】納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問(wèn)費(fèi),、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用,，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣,。

3.直接收費(fèi)金融服務(wù)

直接收費(fèi)金融服務(wù)包括提供貨幣兌換、賬戶管理,、電子銀行,、信用卡,、信用證,、財(cái)務(wù)擔(dān)保、資產(chǎn)管理,、信托管理,、基金管理、金融交易場(chǎng)所（平臺(tái)）管理、資金結(jié)算,、資金清算,、金融支付等服務(wù)。

直接收費(fèi)金融服務(wù),，以提供直接收費(fèi)金融服務(wù)收取的手續(xù)費(fèi),、傭金、酬金,、管理費(fèi),、服務(wù)費(fèi)、經(jīng)手費(fèi),、開(kāi)戶費(fèi),、過(guò)戶費(fèi)、結(jié)算費(fèi),、轉(zhuǎn)托管費(fèi)等各類費(fèi)用為銷售額,。

4.金融商品轉(zhuǎn)讓

金融商品轉(zhuǎn)讓，是指轉(zhuǎn)讓外匯,、有價(jià)證券,、非貨物期貨和其他金融商品（包括基金、信托,、理財(cái)產(chǎn)品等各類資產(chǎn)管理產(chǎn)品和各種金融衍生品）所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng),。

金融商品轉(zhuǎn)讓，按照賣出價(jià)扣除買入價(jià)后的余額為銷售額,。

納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的,，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

金融商品轉(zhuǎn)讓,，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票,。

【解釋】轉(zhuǎn)讓金融商品出現(xiàn)的正負(fù)差，按盈虧相抵后的余額為銷售額,。若相抵后出現(xiàn)負(fù)差,，可結(jié)轉(zhuǎn)下一納稅期與下期轉(zhuǎn)讓金融商品銷售額相抵；但年末時(shí)仍出現(xiàn)負(fù)差的,，不得轉(zhuǎn)入下一個(gè)會(huì)計(jì)年度,。

注：以上知識(shí)點(diǎn)內(nèi)容摘自郭守杰老師《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》授課講義

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