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【不定項選擇題】

位于縣城的某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(增值稅一般納稅人)在當(dāng)?shù)亻_發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,，2015年6月取得土地使用權(quán)支付金額1000萬元,、相關(guān)稅費40萬元,，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本1100萬元,，另發(fā)生利息支出80萬元(含加罰利息10萬元)，該利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⒛芴峁┿y行貸款利息證明,。2017年12月將開發(fā)的房地產(chǎn)全部銷售,，取得不含增值稅銷售收入3000萬元并簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。

已知：其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為4%,，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)企業(yè)選擇簡易計稅辦法,，適用的增值稅征收率為5%。

要求：根據(jù)上述資料,，回答下列問題,。

1.該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”為(　　)萬元。

A.165.6

B.155.6

C.164

D.154

2.關(guān)于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為,，下列說法正確的是(　　),。

A.應(yīng)納增值稅=3000×5%=150(萬元)

B.應(yīng)納城建稅和教育費附加=3000×5%×(7%+3%)=15(萬元)

C.應(yīng)納印花稅=3000×0.5‰=1.5(萬元)

D.增值稅、城建稅,、教育費附加和印花稅均可以在“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中扣除

3.該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算土地增值稅時扣除項目金額合計為(　　)萬元,。

A.2322

B.2332

C.2707

D.2735.6

4.該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為(　　)萬元。

A.0

B.198.4

C.200.4

D.203.4

【所屬章節(jié)】

第六章 其他稅收法律制度

【答案及解析】

(1)正確答案：B

答案解析 :

財務(wù)費用中的利息支出,，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額;對于加罰的利息不允許扣除;其他房地產(chǎn)開發(fā)費用,，按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計算扣除,。計算公式為：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=實際發(fā)生的利息支出+(取得土地使用權(quán)支付金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)。所以準(zhǔn)予扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=80-10+(1000+40+1100)×4%=155.6(萬元),。

(2)正確答案：A,C

答案解析 :

選項B：納稅人所在地區(qū)為縣城的,，城建稅稅率為5%，所以應(yīng)納城建稅和教育費附加=3000×5%×(5%+3%)=12(萬元);選項D：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城建稅,、教育費附加和印花稅，但是因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)將繳納的印花稅列入管理費用中了,，故不允許單獨再扣除,，另外,，增值稅屬于價外稅，不能計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中扣除,。

(3)正確答案：D

答案解析 :

該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算土地增值稅時扣除項目金額合計=1000+40+1100+155.6(房地產(chǎn)開發(fā)費用)+3000×5%×(5%+3%)(城建稅,、教育費附加)+(1000+40+1100)×20%(加計扣除項目)=2735.6(萬元)。

(4)正確答案：A

答案解析 :

土地增值額=3000-2735.6=264.4(萬元),，增值率=264.4÷2735.6×100%=9.67%<20%,，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的,，免征土地增值稅;所以該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納土地增值稅為0,。

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