上市公司不可忽視新租賃會計準(zhǔn)則影響
新的租賃會計準(zhǔn)則已經(jīng)醞釀多時，經(jīng)過多年討論現(xiàn)在終于塵埃落定。2016年1月,，新準(zhǔn)則——《國際財務(wù)報告準(zhǔn)則第16號——租賃》(IFRS 16)發(fā)布,，新準(zhǔn)則將于2019年1月1日開始或之后的會計期間生效，取代現(xiàn)行的《國際會計準(zhǔn)則第17號——租賃》(IAS 17),。
新的IFRS 16帶來的不只是會計準(zhǔn)則的變化,，還有更深遠(yuǎn)的影響。無論是地產(chǎn)發(fā)展商,、零售,、服務(wù)企業(yè)或酒店集團(tuán)，都應(yīng)該全面審視各自的房產(chǎn)和融資策略,，千萬不可低估新會計準(zhǔn)則帶來的影響,。
為何要重視新準(zhǔn)則
按照現(xiàn)行準(zhǔn)則，經(jīng)營租賃的支付款項會在發(fā)生時在損益中費用化,，但在新的租賃準(zhǔn)則實施后,，最大的變化是承租人在對租賃進(jìn)行會計處理時，需要將租賃資產(chǎn)及負(fù)債記入資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi),，而租賃負(fù)債需要計提利息,。
概括而言，按照新的IFRS 16,，承租人所使用的會計模式需要將所有重大的租賃在資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)確認(rèn),。
換言之，承租多項資產(chǎn)的企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債都將同時增加,。
按照新的租賃準(zhǔn)則,，雖然現(xiàn)金租金不會發(fā)生改變，但租賃費用將會前高后低(其原因是在最初幾年,，租賃將作為攤銷貸款進(jìn)行會計處理,，導(dǎo)致最初幾年計提的利息較高，之后則逐漸在租賃期內(nèi)下降),。因此,，企業(yè)的利潤(Net profit)在租賃開始的最初幾年相比現(xiàn)行會計模式將會下降，每股收益(Earnings per share)也會減少,。
從承租人的角度來看,，零售和服務(wù)等簽訂租約較多的行業(yè)要如何應(yīng)對?
對零售業(yè)的影響
零售企業(yè)在微觀和宏觀層面都面臨一系列的挑戰(zhàn),。鑒于愈來愈多的消費者選擇網(wǎng)購，移動技術(shù)日益成熟,，零售商不得不謹(jǐn)慎管理各自的實體店鋪,。
租金成本占零售企業(yè)經(jīng)營管理費用的很大一部分，在當(dāng)前的市場環(huán)境下,，零售企業(yè)需要考慮未來的業(yè)務(wù)模式及租賃的處理方式,。零售企業(yè)若不清楚未來5至10年市場對實體店鋪的需求，則考慮不簽訂長期租賃合同,，亦可能會傾向于簽訂較短的租約或含有中斷條款的租約,，因為租約愈短，資產(chǎn)負(fù)債表中的負(fù)債就愈低,。
零售企業(yè)應(yīng)評估新的租賃會計準(zhǔn)則(IFRS 16)造成的影響,，包括要將所有的店鋪租賃義務(wù)記入資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)，并在資產(chǎn)負(fù)債表的另一側(cè)增加了一項新的“使用權(quán)”資產(chǎn),，同時不能低估租賃費用(包括利息成本)的影響,。
對服務(wù)業(yè)的影響
新的租賃會計準(zhǔn)則對服務(wù)業(yè)(包括金融服務(wù)和支持服務(wù)企業(yè))的影響更加顯著。
這些企業(yè)的發(fā)展主要依靠人力資源,，一般都是租賃辦公場所后支付租金,，并盡量保持資產(chǎn)負(fù)債表的「輕盈」。新的租賃會計準(zhǔn)則要求將大額的資產(chǎn)和負(fù)債記入資產(chǎn)負(fù)債表,，這可能導(dǎo)致相關(guān)企業(yè)重新考慮某些合同條款和業(yè)務(wù)慣例,，如對短期租約的偏愛、續(xù)租選擇權(quán),、交易的結(jié)構(gòu)或定價等,。
對債務(wù)和融資的影響
租賃會計的變化對承租人和出租人而言，都會在債務(wù)和融資方面帶來重大影響,。
在租賃開始的最初幾年,，由于租賃支付的利息較高，因此對凈利潤和每股收益均會造成影響,。雖然從現(xiàn)金角度看沒有什么變化,，但企業(yè)需要將變化帶來的影響告知持份者和股東。對于現(xiàn)有銀行貸款下的財務(wù)承諾(Financial covenants),，需要考慮的問題是在采納新的會計準(zhǔn)則之后,，由于資產(chǎn)負(fù)債表上的債務(wù)顯得更加沉重，是否需要對財務(wù)承諾的計算進(jìn)行修訂,。
對估值的影響
對于業(yè)主而言,，雖然不存在會計方面的影響，但若承租人都希望縮短租約，可能對投資物業(yè)的估值產(chǎn)生影響,。
承租人需要關(guān)注,。毫無疑問，對于任何擁有大規(guī)模經(jīng)營租賃的承租人而言,，該項新準(zhǔn)則都將產(chǎn)生重大的系統(tǒng)影響,。但是，該項新準(zhǔn)則提供了若干豁免規(guī)定和實務(wù)簡便方法,，以降低承租人應(yīng)用準(zhǔn)則的難度：
小額項目租賃可被豁免,，即使影響重大的也適用。這些通常是指資產(chǎn)全新時的價值為5000美元或以下的項目,，比如個人計算機,、手機等。
短期租賃可被豁免,。這指的是租賃期為12個月或以下的租賃。
新的IFRS 16帶來的不只是會計準(zhǔn)則的變化,，還有更深遠(yuǎn)的影響,。公司必須在年報中披露采納在當(dāng)前會計期間尚未生效的新準(zhǔn)則和詮釋可能帶來的影響，并應(yīng)該考慮說明公司是否正在評估IFRS 16新租賃準(zhǔn)則造成的影響,。企業(yè)(無論是地產(chǎn)發(fā)展商,，還是零售、服務(wù)企業(yè),、酒店集團(tuán))都應(yīng)該全面審視各自的房產(chǎn)和融資策略,，千萬不可低估新會計準(zhǔn)則帶來的影響。
接下來怎么辦,？
有鑒于此,，企業(yè)及其董事會可考慮采取下列措施：
首先，要整理出所有應(yīng)用新準(zhǔn)則所需的相關(guān)租賃數(shù)據(jù),，尤其是租賃的時間以及當(dāng)時的收益率和融資成本;
其次,，要評估融資和貸款合同變更造成的潛在影響，從稅務(wù)角度考慮有沒有其他方法來應(yīng)對物業(yè)租賃發(fā)生的變化;
最后,，要及時將新準(zhǔn)則帶來的影響告知股東和持份者,，重點關(guān)注的內(nèi)容包括對財務(wù)業(yè)績的影響、實施的預(yù)期成本,，以及業(yè)務(wù)模式可能發(fā)生的變化,。
(作者鄧苑儀，畢馬威中國合伙人,。本文曾于2016年2月17日在香港《信報財經(jīng)新聞》刊登)
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