2017年稅務(wù)師考試在即,，為方便大家順利備考,，東奧小編為您整理《稅法一》基礎(chǔ)考點：轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理(二)

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】

　　3.個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房

　　4.其他個人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)

　　5.扣減稅款的憑證要求

　　6.發(fā)票的開具

　　7.其他問題

　　【所屬章節(jié)】

　　本知識點屬于《稅法一》第二章13講

　　【知識點】轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理(二)

　　3.個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房

　　(1)個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的,，以取得的全部價款和價外費用為銷售額,，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

　　(2)個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房,，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的,，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額,。

　　【相關(guān)鏈接】個人將購買不足2年的住房對外銷售的,，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅,。上述政策適用于北京市,、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)——非“北上廣深”只有2年的征免界限

　　個人將購買不足2年的住房對外銷售的,，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅,。上述政策僅適用于北京,、上海、廣州和深圳——“北上廣深”還要增加2年以上非普通住房差額計稅規(guī)定

　　個體工商戶應(yīng)按照本條規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款,，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅;

　　其他個人應(yīng)按照本條規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關(guān)申報納稅,。

　　4.其他個人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)

　　(1)以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=全部價款和價外費用÷(1+5%)×5%

　　(2)以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)的,，計算公式為：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價)÷(1+5%)×5%

　　其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn),，按照以上計算方法計算應(yīng)納稅額并向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。

　　【例題】王某銷售購買的普通住宅(不足2年,，取得時購置原價80萬元),，含稅銷售額100萬元，征收率5%,，應(yīng)繳納增值稅：

　　不含增值稅收入=1000000/(1+5%)=952380.95(元)

　　應(yīng)納增值稅=952380.95×5%=47619.05(元),。

　　5.扣減稅款的憑證要求

　　納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律,、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證,。否則，不得扣除。

　　上述憑證是指：

　　(1)稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票,。

　　(2)法院判決書,、裁定書、調(diào)解書,，以及仲裁裁決書,、公證債權(quán)文書,。

　　(3)國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證,。

　　納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn),，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的,，如因丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票,，可向稅務(wù)機關(guān)提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料,，進行差額扣除,。

　　【注意】納稅人以契稅計稅金額進行差額扣除的,，按照下列公式計算增值稅應(yīng)納稅額：

　?、?016年4月30日及以前繳納契稅的

　　增值稅應(yīng)納稅額=[全部交易價格(含增值稅)-契稅計稅金額(含營業(yè)稅)]÷(1+5%)×5%

　　②2016年5月1日及以后繳納契稅的

　　增值稅應(yīng)納稅額=[全部交易價格(含增值稅)÷(1+5%)-契稅計稅金額(不含增值稅)]×5%

　　【歸納】(1)老項目先減除后分離;新項目先分離后減除,。(2)在確定不動產(chǎn)計稅金額時發(fā)票優(yōu)先,。

　　【例題1】2017年5月，張三轉(zhuǎn)讓2015年10月購置的一處商鋪,，轉(zhuǎn)讓時全部交易價格(含增值稅)210萬元,，因不能提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票，契稅憑證上契稅稅額為7.2萬元,，當(dāng)?shù)仄醵惵?%,，則張三應(yīng)納增值稅為：

　　增值稅應(yīng)納稅額=[全部交易價格(含增值稅)-契稅計稅金額(含營業(yè)稅)]÷(1+5%)×5%=(210-7.2÷4%)÷(1+5%)×5%=30÷(1+5%)×5%=1.43(萬元)。

　　【例題2】2017年5月,，張三轉(zhuǎn)讓2016年10月購置的一處商鋪,，轉(zhuǎn)讓時全部交易價格(含增值稅)210萬元，因不能提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票,，契稅憑證上契稅稅額為7.2萬元,，當(dāng)?shù)仄醵惵?%，則張三應(yīng)納增值稅為：

　　增值稅應(yīng)納稅額=[全部交易價格(含增值稅)÷(1+5%)-契稅計稅金額(不含增值稅)]×5%=[210÷(1+5%)-7.2÷4%]×5%=(200-180)×5%=1(萬元),。

　　6.發(fā)票的開具

　　(1)小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn),，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申請代開,。

　　(2)納稅人向其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn),，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。

　　7.其他問題

　　納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn),，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款,，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減,。

　　納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額,，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

　　納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn),，按照上述規(guī)定應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個月沒有預(yù)繳稅款的,，由機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進行處理。

　　小編為你整理2017年稅務(wù)師《稅法一》基礎(chǔ)知識點,，希望大家能夠高效備考,，輕松過關(guān)!

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