初級(jí)會(huì)計(jì)備考中掌握初級(jí)經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)知識(shí)點(diǎn)尤為關(guān)鍵,，東奧小編整理第六章第五單元房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)相關(guān)稅考點(diǎn),，希望大家認(rèn)真練習(xí)鞏固。

【內(nèi)容導(dǎo)航】：

（一）扣除項(xiàng)目金額的確定

（二）土地增值稅清算

【所屬章節(jié)】：

本知識(shí)點(diǎn)屬于《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》科目第六章其他稅收法律制度第五單元房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)相關(guān)稅內(nèi)容,。

【知識(shí)點(diǎn)】：扣除項(xiàng)目金額的確定

第五單元 房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)相關(guān)稅

扣除項(xiàng)目金額的確定

(一)房地產(chǎn)企業(yè)新建房項(xiàng)目(5項(xiàng))

1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額

(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款;

(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金,。

2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),、前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等,。

3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

(1)能分?jǐn)偳夷茏C明

①財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,，允許據(jù)實(shí)扣除,，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。

②其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除,。

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=允許扣除的利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×規(guī)定比率(5%以內(nèi))

(2)不能分?jǐn)偦虿荒茏C明

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用(不區(qū)分利息費(fèi)用和其他費(fèi)用)按規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除,。

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×規(guī)定比率(10%以內(nèi))

4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加

【解釋1】按照稅法規(guī)定原文，此處可以扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加,。然而，自2016年5月1日“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)改增之后,，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)不再繳納營(yíng)業(yè)稅,，而是繳納增值稅，但增值稅屬于價(jià)外稅,，不作為稅金單獨(dú)扣除,。

【解釋2】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法在轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅已列入管理費(fèi)用中，不允許單獨(dú)再扣除,。

5. 加計(jì)扣除：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×20%

(二)其他情形

1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以外的其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房的扣除項(xiàng)目

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本;

(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用;

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加,、印花稅。

2. 舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目

(1)方法一：按評(píng)估價(jià)格扣除

①舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格(重置成本價(jià)×成新度折扣率);

②取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用;

③轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金,。

(2)方法二：按購(gòu)房發(fā)票金額計(jì)算扣除

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的,，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn),，可以扣除：

①按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計(jì)5%計(jì)算的金額;

②轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金,，包括城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加,、印花稅,、購(gòu)房時(shí)繳納的契稅。

土地增值稅清算

1. 符合下列情形之一的,，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算：

(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工,、完成銷(xiāo)售的;

(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;

(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2. 符合下列情形之一的,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%,，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

(2)取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷(xiāo)售完畢的;

(3)納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的,。

進(jìn)入初級(jí)會(huì)計(jì)職稱經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)預(yù)習(xí)考點(diǎn)匯總進(jìn)行其他章節(jié)內(nèi)容詳細(xì)學(xué)習(xí)，踏實(shí)備考,，掌握好基礎(chǔ)知識(shí),。

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