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　　抵押

　　抵押合同

　　1.設(shè)立抵押權(quán),，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取“書面形式”訂立抵押合同,。

　　2.訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人不得約定在債務(wù)履行期限屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)直接歸債權(quán)人所有,。但是,，該條款的無(wú)效不影響抵押合同其他條款的效力。

　　【解釋】禁止“流押條款”的目的在于防范道德風(fēng)險(xiǎn)：如果抵押人是債務(wù)人,，債務(wù)人可能故意拒不清償債務(wù),，從而變相地將抵押物賣給債權(quán)人。

　　【相關(guān)鏈接】質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前,，不得與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有,。

　　【例題·判斷題】甲向乙借款，將自己的房屋抵押給乙,，甲,、乙在抵押合同中約定，若甲到期不返還借款本息,，該房屋的所有權(quán)直接歸乙,，該約定無(wú)效。(　　)

　　【答案】√

　　抵押權(quán)的設(shè)立

　　1.不動(dòng)產(chǎn)(登記生效)

　　(1)建筑物和其他土地附著物;

　　(2)建設(shè)用地使用權(quán);

　　(3)以招標(biāo),、拍賣,、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);

　　(4)正在建造的建筑物。

　　【解釋1】不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須辦理抵押物登記,，抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立,。如果當(dāng)事人未辦理登記，只是抵押權(quán)未設(shè)立,，但不影響抵押合同的生效,。

　　【解釋2】抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn),。

　　【例題·單選題】甲向乙借款50萬(wàn)元,，約定以甲的A幢房屋抵押給乙，雙方為此簽訂了抵押合同,，但在抵押登記時(shí),，登記為以甲的B幢房屋抵押給乙。后甲未能按約還款,，乙欲行使抵押權(quán),。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于乙行使抵押權(quán)的表述中,，正確的是(　　),。

　　A.乙只能對(duì)甲的A幢房屋行使抵押權(quán)

　　B.乙只能對(duì)甲的B幢房屋行使抵押權(quán)

　　C.乙可選擇對(duì)甲的A幢房屋或者B幢房屋行使抵押權(quán)

　　D.乙不能行使抵押權(quán)，因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)記載的抵押物與抵押合同約定的抵押物不一致,，抵押無(wú)效

　　【答案】B

　　2.動(dòng)產(chǎn)(登記對(duì)抗)

　　以生產(chǎn)設(shè)備,、原材料,、半成品、產(chǎn)品,，正在建造的船舶,、航空器，交通運(yùn)輸工具設(shè)定抵押的,，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立,。但未經(jīng)登記的，不得對(duì)抗善意第三人,。

　　【解釋】這些財(cái)產(chǎn)無(wú)論是否進(jìn)行了抵押登記,，抵押權(quán)均自抵押合同生效之日起設(shè)立。但未經(jīng)登記的,，不能對(duì)抗善意第三人,。

　　抵押物

　　1.禁止抵押的財(cái)產(chǎn)

　　(1)土地所有權(quán);

　　(2)耕地、宅基地,、自留地,、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;

　　(3)學(xué)校,、幼兒園,、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施,、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;

　　(4)所有權(quán),、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn);

　　(5)依法被查封、扣押,、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);

　　(6)法律,、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

　　2.建設(shè)用地使用權(quán)抵押后,，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn),。對(duì)該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分,，但新增建筑物所得的價(jià)款,，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

　　3.以鄉(xiāng)鎮(zhèn),、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后,，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途,。

　　4.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

　　(1)根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,，以招標(biāo),、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的“荒地”等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)才可以抵押,，將“家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”排除在外,。

　　(2)根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》的規(guī)定，在符合條件的地區(qū),，開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn),，賦予“兩權(quán)”抵押融資功能，維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益,。

　　5.從物

　　抵押權(quán)設(shè)定前為抵押物的從物的,，抵押權(quán)的效力及于抵押物的從物。但是,，抵押物與其從物為兩個(gè)以上的人分別所有時(shí),，抵押權(quán)的效力不及于抵押物的從物。

　　【相關(guān)鏈接】動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的效力及于質(zhì)物的從物,。但是,，從物未隨同質(zhì)物移交質(zhì)權(quán)人占有的，質(zhì)權(quán)的效力不及于從物,。

　　6.抵押物的孳息

　　債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形,，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息,，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外,。抵押權(quán)人所收取的孳息應(yīng)當(dāng)首先充抵收取孳息的費(fèi)用。

　　【相關(guān)鏈接1】質(zhì)權(quán)人有權(quán)收取質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的孳息,，但合同另有約定的除外,。所收取的孳息應(yīng)當(dāng)首先充抵收取孳息的費(fèi)用。

　　【相關(guān)鏈接2】留置權(quán)人有權(quán)收取留置財(cái)產(chǎn)的孳息,，所收取的孳息應(yīng)當(dāng)首先充抵收取孳息的費(fèi)用,。

　　7.添附

　　(1)抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的,，抵押權(quán)的效力及于附合物,、混合物或者加工物。

　　(2)第三人與抵押物所有人為附合物,、混合物或者加工物的共有人的,，抵押權(quán)的效力及于抵押人對(duì)共有物享有的份額。

　　8.物上代位性

　　(1)擔(dān)保期間,，抵押物毀損,、滅失或者被征收等，抵押權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金,、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償,。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的,，也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等,。(2010年多選題)

　　【相關(guān)鏈接】擔(dān)保期間,，“質(zhì)押財(cái)產(chǎn)”毀損、滅失或者被征收等,，質(zhì)權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金,、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的,，也可以提存該保險(xiǎn)金,、賠償金或者補(bǔ)償金等。

　　【例題·多選題】陳某用自己的轎車作抵押向銀行借款40萬(wàn)元,，并辦理抵押登記手續(xù),。陳某駕駛該車出行時(shí)，不慎發(fā)生交通事故,。經(jīng)鑒定,，該車的價(jià)值損失了30%。保險(xiǎn)公司賠償了該車損失,。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定,，下列關(guān)于該抵押擔(dān)保的表述中，正確的有(　　),。

　　A.該轎車不再擔(dān)保銀行債權(quán)

　　B.該轎車應(yīng)擔(dān)保銀行債權(quán)

　　C.保險(xiǎn)賠款不應(yīng)擔(dān)保銀行債權(quán)

　　D.保險(xiǎn)賠款應(yīng)擔(dān)保銀行債權(quán)

　　【答案】BD

　　【解析】(1)選項(xiàng)AB：擔(dān)保物部分滅失,，殘存部分仍擔(dān)保債權(quán)全部;(2)選項(xiàng)CD：在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下,，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險(xiǎn)金,、賠償金或者補(bǔ)償

　　(2)抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權(quán)為第三人所有的,，抵押權(quán)的效力及于補(bǔ)償金,。

　　抵押物的出租

　　抵押權(quán)設(shè)定之后，由于抵押物仍歸抵押人占有,，因此抵押人有權(quán)將抵押物出租,。當(dāng)同一物上既存在抵押權(quán)又存在租賃關(guān)系時(shí)，如同“買賣不破租賃”,，我國(guó)物權(quán)法律制度亦確立了“抵押不破租賃”的規(guī)則,，即“在后抵押不破在先租賃”?？忌鷳?yīng)區(qū)分兩種情況：

　　1.訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的,，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效,。

　　2.抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的,，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí),，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的,，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失,，由承租人自己承擔(dān),。

　　【解釋】(1)先抵押后出租的，抵押權(quán)優(yōu)先;(2)先出租后抵押的,，租賃合同優(yōu)先,。

　　【相關(guān)鏈接1】租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力,，即“買賣不破租賃”,。

　　【相關(guān)鏈接2】出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利,。

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